■急な転勤で大阪から東京に引っ越し。売りたけど住宅ローンの残りはどうする?

 

 

・住宅ローンが残っている物件は売ることができるか
・売るために行わなければいけないこと

 

 

購入したマンションなどを引っ越しなどの理由で手放さないといけない場合に、そのマンションを売却する
ことができるかということですが、売却することはできます。

 

 

住宅ローンを組む際には、そのマンションに居住することが条件となっているので、引っ越しなどの特別な
理由を銀行側が納得してもらわないといけません。
最初から賃貸物件として購入したり、転売目的だけで購入できないように銀行が確認しています。

 

 

引っ越しなどの特別な場合に限り売却することはできます。
住宅ローンを組んだ金融機関の了承を貰う必要があります。

 

 

ただし、購入時の住宅ローンが完済していれば、全く問題は無いのですが、住宅ローンが残っていた場合は
少し厄介になります。

 

 

マンションなどの住宅ローンを組む際には、土地などに抵当権をつけて行います。
そのマンションを売却する際には、抵当権を抹消しないといけません。
抵当権がついた物件は、新たに住宅ローンが組めないので、誰も買い手がいないからです。

 

 

また、物件を売却するには、住宅ローンを完済させる必要があります。
売却した利益で宛がうことが出来ればよいのですが、売却した利益では足らなかった場合は、住宅ローンの残り
の金額に対して、新たにローンを組んで支払わないといけません。

 

 

■残っている住宅ローンの金額を知るには?

 

 

・残っている住宅ローンの金額はどこへと聞けばよいか
・金融機関へ行かなければわからないの?

 

 

残っている住宅ローンの金額を知るには、住宅ローンを組んでいる金融機関の窓口に問い合わせて、残額の
証明書を発行してもらうことができます。

 

 

また、金融機関のサイトのインターネットバンクサービスからも確認ができるようになっています。

 

 

住宅ローンを契約すると、償還予定表や返済予定表という返済の計画表を記載した書面が送られてくるので、
それで残高を確認することができます。 
もし、紛失した場合でも、再発行を行ってくれます。

 

 

■売却した利益で住宅ローンが払いきれない場合

 

 

・残った金額を払う方法
・できるだけ残す金額を減らすには

 

 

残っている住宅ローンが、売却した利益で払いきれず、残額がある場合は、残額に対して新たにローンを組む
必要があります。

 

 

ローンの毎月の返済金額は、支払いが可能な金額にしてもらうことが、話し合いで可能です。
しかし、もう住居がないのにもかかわらず、借金だけが残り、ローンを払わないといけないのは辛い話です。

 

 

もし、引っ越し先で新たにマンションなどを購入する場合は、買い替えローンという形式で新しくローンを
組むことができます。
買い替えローンは、新たに購入したマンションなどの金額と売却後の残額を合わせてローンを組む方法です。

 

 

ただし、売却後の残額も加えた金額でローンを組むため、抵当権にあてる担保物件を通常より余分に要求
されるかもしれません。

 

 

しかし、新たに買い替えローンを組み直すことにより、現在の安い金利に設定し直すことができます。

 

 

また、売却後に残額が発生した場合は、住民税と所得税から売却損を控除することができる優遇税制を利用
することができます。

 

 

マイホームを売却する際には、売却益が生じても3000万円までは特別控除が認められます。
所有期間が5年以上や10年以上だと売却利益に軽減税率が適用できます。

 

 

また、一定の条件を満たすマイホームを売却して、新たにマイホームを買い換える場合は、売却代金の全額に
譲渡が無かったとみなされ、税金がかからない買い替え特例などがあります。

 

 

詳しくは税理士に相談するとよいでしょう。

 

 

■シミュレーションを事前に行うこと

 

 

・物件を売るためのシミュレーション
・残った金額を新しくローンを組む計画

 

 

最初から賃貸物件として購入したり、転売目的だけで購入した、と判断されると、売却価格も買い叩かれて安く
なったり、銀行等の債権者に売却の了解を得るのが難しくなってしまいます。

 

 

また、売却した利益で住宅ローンを完済できないと、その後の生活の計画に支障がでる場合があるので、今持っている
物件を売却する時に、どれくらいの価格になるのかを事前に調査しておくべきでしょう。

 

 

不動産屋1件だけでなく、数件の不動産での査定を一括で行えるサイトもあるので利用するとよいでしょう。

 

 

また、住宅ローンを組んだ金融機関とも事前に相談して、新たにローンを組む場合のシミュレーションを行っておく
とよいでしょう。

 

 

金融機関によっては、売却後に残ったローンの残額を減額してくれる場合があったり、ローンの毎月の返済額を
小額にしてくれるところもあります。

 

 

■売却価格よりも住宅ローンの金額のほうが高い場合(赤字)

 

 

・住居物件を売る場合の条件
・住宅ローンが残る場合の対処について

 

 

住宅ローンが残っている物件を売却したが、その利益では残っている住宅ローンを払いきれない場合が
あります。
その場合は、赤字なので借金が残り残債となります。 残りの金額は、当然支払わないといけません。

 

 

しかし、住宅ローンが残っている物件を売るためには、いくつか条件があります。
まず、住宅ローンを組む際に付けられた抵当権を抹消しないと売ることができません。

 

 

抵当権を抹消するには、基本的には残っている住宅ローンを全て完済しないといけません。

 

 

物件を売却した利益で、残っている金額を全て完済することができれば、完済した後、抵当権を抹消できますが
完済できない場合は抵当権を抹消することができなくなります。

 

 

残った金額を貯金などから宛がって支払うことができれば問題ないですが、支払えない場合は、住宅ローンを
組んだ債権者との話し合いが必要となります。

 

 

引っ越しなどの特別な理由があり、引っ越し先でも新しい住居物件を購入する場合は、買い替えローンとして
残金と新しい住居物件の合計で、新たにローンを組み直すことができます。

 

 

この場合もそうですが、住宅ローンが完済していないにもかかわらず、抵当権を抹消することが必要な場合は
金融機関の了解を得ないとできません。

 

 

 

■通常の売却と任意売却の違い

 

 

・通常の売却となる物件の条件
・任意売却とは
・任意売却となった物件はどうなる?

 

 

住居していた物件を売る際には、残っている住宅ローンを完済して、抵当権を抹消する必要があります。
住居物件を売却する利益で、残っている住宅ローンが完済できる場合は、物件は通常の売却として
行われます。

 

 

住居物件を売却する利益では、残っている住宅ローンが完済できない場合に、自分で貯金などから宛がって
支払うことができれば、通常の売却物件となります。

 

 

しかし、住宅ローンの残った金額を自己資金で完済できない場合は、住宅ローンが残った状態で抵当権を
抹消しないといけません。 この状態の物件を任意売却の物件と呼びます。

 

 

引っ越しなどの理由で、引っ越し先で新しい住居物件を購入した場合は、残っている金額と新規購入する
金額を合わせて、買い替えローンとして新たにローンを組むことができます。

 

 

引っ越しのように特別な理由で売却する場合は、売却したい物件は通常の価格で売却できるでしょう。

 

 

しかし、リストラなどの理由で収入減となり、住宅ローンを支払うことが出来なくなって、仕方なく
住居物件を売却しなければいけなくなった場合は、 住宅ローンが残るため任意売却の物件となります。

 

 

もちろん金融機関と話し合って、了解を得ないといけません。
このような場合の任意物件は、金融機関も早く売却したいので、物件金額が落ちる場合があります。

 

 

不動産屋もそのような物件だと分かっていると、金額を下げる要求をしてくるでしょう。

 

 

■抵当権の抹消

 

 

・抵当権とは何か
・抵当権は抹消しないとだめ?
・抵当権を抹消する方法

 

 

抵当権とは、住宅ローンなどを組む際に、金融機関が設定を行います。
ローンでは、毎月決まった額のお金を返していくのですが、万一返せなくなった場合の担保として設定されます。

 

 

所有している土地などを担保物権として設定します。
抵当権を設定するには、司法書士に依頼する必要があります。

 

 

ローンが完済した場合は、抵当権を抹消することができます。
抵当権を抹消しないと、売却時に問題が発生します。

 

 

抵当権がついたままの物件は、購入する人が新たに住宅ローンを組むことができません。
また、もし抵当権の持ち主が自己破産などになってしまうと、その持ち主の抵当権が付いている物件は、競売物件と
なり、取り上げられる場合があります。

 

 

よって、抵当権は抹消しないと売却することができません。
抵当権を抹消するには、司法書士へ依頼するのが一般的ですが、法務局へ必要な書類を持って行き、自分で行う
こともできます。

 

 

もし、住宅ローンが残っている物件を売却する場合は、売却した利益でローンを完済した後、抵当権を抹消する
手続きを行います。

 

 

■住宅ローンが払えなくて任意売却となった場合の問題

 

 

・任意売却にするための対応
・競売物件にせず、できるだけ高く売却する方法

 

 

リストラなどの理由で収入減となり、住宅ローンを支払うことが出来なくなって、仕方なく住居物件を売却
しなければいけなくなり、任意売却の物件となった場合の問題点です。

 

 

任意売却の扱いにするためには、債権者である金融機関の了承を得ないといけません。
債権者が同意してくれない場合もあるので、交渉は多少困難となります。

 

 

また、住宅ローンを組んだ際の保証人が同意してくれないと、任意売却の手続きはできません。

 

 

任意売却の物件は、金額が思った価格より大幅に下回ることもあります。
しかし、競売で処分するような安価な金額にはなりません。

 

 

任意売却の手続きができず、競売物件とならないように対処することが必要です。
無料で相談に乗ってくれる機関もあります。

 

 

任意物件を専門に扱う不動産業社も存在するようなので、問い合わせてみることをお勧めします。

 

 

 

■任意売却のデメリットと競売との違い

 

 

・任意売却の物件とは
・任意売却と競売の違い

 

 

住居していた物件を売る際には、残っている住宅ローンを完済して、抵当権を抹消する必要があります。
住居物件を売却する利益で、残っている住宅ローンが完済できる場合は、物件は通常の売却として
行われます。

 

 

住居物件を売却する利益では、残っている住宅ローンが完済できない場合に、自分で貯金などから宛がって
支払うことができれば、通常の売却物件となります。

 

 

しかし、住宅ローンの残った金額を自己資金で完済できない場合は、住宅ローンが残った状態で抵当権を
抹消しないといけません。 この状態の物件を任意売却の物件と呼びます。

 

 

競売物件とは、不動産の所有者が支払の義務を果たせなくなったため、金融機関に差し押さえられた不動産
のことです。 裁判所に競売を申し立て、売却した金額は所有者の借金の返済に充てられます。

 

 

任意売却には、メリットもデメリットもあります。
しかし、競売になるとデメリットしかありません。

 

 

■任意売却のメリットと、競売との違い

 

 

@市場相場に近い価格で販売できる
A住宅ローンが売却利益で払いきれない場合でも対応してもらえる
B周囲に状況を知られずに売却できる
C売却のための諸経費は、売却後での支払いでよい
Dそのまま住み続けることが可能

 

 

 

@市場相場に近い価格で販売できる
通常の不動産販売と同じ方法で売却を行うので、市場相場に近い価格で販売することができます。
競売で処分する際には、市場の7割くらいで販売されます。

 

 

A住宅ローンが売却利益で払いきれない場合でも対応してもらえる
もし、住宅ローンの残り分を売却利益で完済できなかった場合に、残金を支払い可能な金額でローンを組むこと
ができます。

 

 

再度、新たに住居物件を購入する場合は、買い替えローンとして残金と購入費を合わせた金額でローンを組む
ことができます。

 

 

競売では、残った金額を一括で返済するように言われます。 できなければ自己破産の処置をとらなければ
ならない人が多くいます。 また、連帯保証人へも返済の要求が行われ、給料を差し押さえられたりする場合
があります。

 

 

B周囲に状況を知られずに売却できる
住宅ローンを払うことが出来なくなったため、任意売却を行わなくてはならなくなったということを周囲に
知られずに売却を行うことができます。 売り手の相手も自分で決定することができます。

 

 

競売では、物件の情報が新聞やインターネットで広告されるので、競売の物件であることがすぐに知られて
しまいます。 売り手は自分で決定することはできません。

 

 

C売却のための諸経費は、売却後での支払いでよい
不動産を売却する際には、登記料、測量費、仲介手数料などの諸経費がかかります。 任意売却の物件では、
これらの諸経費を売却後に売却金から支払うことができます。事前に出費がかかりません。

 

 

これは、競売の場合も同様です。

 

Dそのまま住み続けることが可能
任意売却で身内や親族に購入してもらい、賃貸物件としてもうらうことで、住み続けることができます。
自分の子供が収入を得るようになってから買い戻すこともできるそうです。

 

 

売却されて引っ越さないといけなくなった際には、引っ越し代金を売却代金から分けてもらえることもできる
場合があるそうです。 引っ越しの時期も買い手と話し合って決めることができます。

 

 

競売の場合は、売却されると直ちに出て行かないといけません。
住み続けると不法占拠として裁判所から強制執行が言い渡されます。

 

 

■任意売却のデメリット

 

 

・任意売却に登録するために債権者と連帯保証人の承諾が必要
・任意売却の手続きを行っても競売に変更される場合がある

 

 

物件を任意売却として登録するには、債権者(金融機関)の承諾が必要です。
必要な書類も準備しないといけないし、何度も交渉することが必要となります。

 

 

債権者が承諾してくれないと任意売却として登録することができません。

 

 

連帯保証人にも許可をとる必要があります。 債権者と連帯保証人の両方の承諾が必要です。

 

 

住宅ローンを3ヶ月以上滞納すると、信用情報機関に登録されてしまいます。
いわゆるブラックリストに載ってしまう結果となります。 そうなると、金融機関から新たにローンを組んだり
借り入れができなくなります。

 

 

任意売却の手続きが完了しても、住宅ローンの支払いが滞納となると、競売に変更されてしまう場合もあります。
期限付きで売却できなければ、競売に変更するという場合もあるそうです。

 

 

任意売却の手続きを行いたい場合は、専門の機関に相談するのがよいでしょう。
債権者、連帯保証人との話し合いなどにも援助してくれると思います。

 

■築10年の2LDKのマンションはいくらで売れる?自宅の売却相場の調べ方5つ。

 

 

・自宅の売却相場を知るには

 

 

自宅のマンションの売却相場を調べるには、不動産屋に依頼する方法と自分で調べる方法があります。

 

 

最初から不動産屋に依頼するのが簡単な方法ですが、自分である程度の相場を調べた後に不動産屋に依頼するのが
納得する金額を設定するのによいと思います。

 

 

売却価格を決定するために調査する方法として、次の方法があります。
@不動産屋に依頼する、A土地の価格を調べる、Bマンションの価格を調べる、C築年数により建物の価値を調べる
D売りたい価格を決定する

 

 

■不動産屋に依頼する方法

 

 

・不動産屋に販売価格の調査を依頼する
・一軒だけではなく複数の不動産屋に依頼する

 

 

マンションであれば、不動産屋に自宅物件の住所、敷地面積、間取り、築年数などを元に金額の算出を依頼します。
ただし、一軒だけの不動産屋だけでなく、複数の不動産屋に依頼をして金額を比較するのがよいでしょう。

 

 

自分で多くの不動産屋を回るのは大変なので、ネットのサイトから一括で複数の不動産屋へ見積もりを依頼することが
できます。

 

 

不動産屋により金額に大きな差が出る場合があるので、複数の不動産屋へ依頼することが大切です。
売却価格の見積もりで、10%前後の差が出ることがあるそうです。

 

 

不動産屋に依頼する前に、自分である程度の相場を調べておくと、不動産屋が提示した金額が妥当かどうかを判断できます。
不動産屋によりマンションの売買に強い所や、地元での不動産売買に強い所があるので、日極めが必要です。

 

 

■地価情報により土地の価格を調べる

 

 

・公的機関が公表している土地価格を調べる
・実際の取引価格から土地価格を調べる

 

 

公的機関が評価した価格として、国土交通省の地価公示や都道府県の地価調査を参照すると、住所によりその土地の相場価格
を知ることができます。

 

 

また、国土交通省が作成した、土地総合情報システムでは、不動産の購入者へのアンケート調査により把握した実際の取引価格
情報を知ることができます。 

 

 

国土交通省の不動産価格指数(住宅)では、不動産の購入者へのアンケート調査により把握した実際の取引価格情報を基に、
物件の立地や特性による影響を除去した指数を知ることができます。

 

 

■マンションの価格相場を調べる

 

 

 

・最初に新築マンションの価格を調べる
・中古マンションの販売価格を調べる
・売却する自宅に近い条件の物件の販売履歴を探す

 

 

マンションの価格相場を知るには、まず同じ地域の新築マンションがどれくらいの価格で販売しているかを調査します。
新聞のチラシ広告やポストに投函されている広告で知ることができます。 また、インターネットでも販売中の物件の売り出し価格を
調べることができます。

 

 

そして、中古マンションがどれくらいで販売されているかを、同じようにチラシ広告やインターネットを使って調査します。

 

 

「レインズ・マーケット・インフォーメーション」という国土交通省が開発した不動産取引公開サイトがあります。
国土交通省の指定を受けた指定流通機構が、宅地建物取引業法に基づいて収集した、実際の取引価格(成約価格)の情報を検索できる
もので、指定地域のマンション、一戸建ての取引価格を調べることができます。

 

 

また、国土交通省は年間約30万件の住宅・マンション等の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に毎月
の不動産価格を物件の立地や特性による影響を除去して指数化した「不動産価格指数(住宅)」を毎月公表しています。

 

 

さらに、所有権移転登記情報をもとに、不動産価格指数(住宅)を補完するものとして、不動産の毎月の取引件数及び取引面積を示す
「不動産取引件数・面積(住宅)」も毎月公表しています。

 

 

これらを見ると、取引のあった物件の販売価格がわかるので、自宅に近い条件の販売実績を調べるとよいと思います。

 

 

■建物の築年数の価格を調べる

 

 

・建物は築年数により価値が下がる
・築10年で建物の価値は0になる

 

 

不動産の物件を売却する際には、土地の価格に建物の価格を加えたものが販売価格となります。

 

 

しかし、建物の価値は築年数とともに減ってきます。
年々1.5ポイントづつ減り築10年で建物の価値は0となります。

 

 

それ以降はポイントはマイナスとなり、建物を解体する費用を引かれる形となってしまいます。

 

 

ご質問のマンションは築10年ということなので、建物の価値は0ポイントとなります。

 

 

■あくまでも値段を決めるのは持ち主

 

 

・最終的に売りたい価格を決めるのは販売主
・少しでも高く売れるように努力する

 

 

以上のような調査をした結果、実際に販売する価格を決めるのですが、最終的に決めるのは販売する持ち主本人です。
実際に売りたい価格から販売を始めるのもよいかもしれません。

 

 

売る相手も決めることができます。 気に入らない相手には販売を断ることもできます。
ただし、問題がある個所などを最初に提示しておかないと、後で面倒になります。

 

 

物件を高く売るには、掃除などの手入れを念入りにしたりして、少しでも高く売る努力をすることも大切なようです。

 

■売却に係る諸費用一覧。

 

 

・マンションなどの物件を売却した時の諸経費
・その他費用について

 

 

不動産を売却した場合の諸経費には、印紙税、不動産仲介手数料、登録免許税、及びその報酬、譲渡所得税の
5つの経費がかかります。
また、引っ越しのための費用がかかります。

 

 

必ずしも全ての諸経費に費用がかかるわけではなく、譲渡所得税などのように売買したことで、購入時より所得が
得られなければ、費用として発生しないこともあります。

 

 

■例)残債1000万円の場合の諸費用はどのくらい?

 

 

・不動産の物件が1000万円で売れた時の諸経費
・不動産の物件が2000万円で売れた時の諸経費

 

 

残債の金額で諸費用がかかるというわけでなく、不動産を売却した場合に売れた額に応じて諸費用がかかります。

 

 

まず不動産会社に支払う仲介手数料がかかります。
売れた金額に応じて費用が変わってきます。

 

 

1000万円で売れた場合には、36万円、2000万円で売れた場合は66万円の仲介手数料がかかります。

 

 

不動産の売買の契約時に必要な印紙税として2万円かかります。

 

 

不動産を売却時には抵当権を抹消しないといけません。 その費用として司法書士へ支払う報酬金も含めて
1万円ちょっととなります。

 

 

譲渡所得税は売却で利益が出た場合のみにかかる費用なので、なしとします。

 

 

1000万円で売れた場合は、39万円、2000万円で売れた場合は69万円くらいの諸費用がかかります。

 

 

残債が1000万円だと1039万円以上で売れないと、残っている住宅ローンが払いきれないこととなります。

 

 

また、引っ越しにかかる費用は計算に入れていないので、必要であるならば、その費用も含めて売却価格を
設定すればよいかと思います。

 

 

■印紙税の費用

 

 

・印紙税の額

 

 

印紙税は、売買の契約時に必要なもので、売買契約書に必要な収入印紙代です。
主な例として500万円を超え1千万円以下なら1万円、1千万円を超え5千万円以下なら2万円の収入印紙代
がかかります。

 

 

■不動産仲介手数料

 

 

・不動産仲介手数料の計算式

 

 

不動産仲介手数料は、不動産会社に支払う仲介手数料です。
取引物件価格により以下の計算式で手数料を算出できます。

 

 

 

取引物件価格(税抜)が200万円以下なら、取引物件価格×5%+消費税
取引物件価格(税抜)が200万円〜400万円以下なら、取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税
取引物件価格(税抜)が400万円を超えるなら、取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税

 

 

必ずしも計算で出た金額が請求されるわけではなく、あくまでも目安の請求金額です。

 

 

■登録免許税およびその報酬

 

 

・土地の権利などに関わる費用

 

 

登録免許税、及びその報酬は、抵当権や売主の表示に変更がある場合の各登記費用、及び登記手続きを依頼する
司法書士への報酬金となります。

 

 

抵当権を抹消するための登録免許税は1件あたり1000円、司法書士へ払う登記手数料は8000円から
12000円くらいです。

 

 

もし、土地の実測が必要であったり、土地の権利を複数に分割している分筆がある場合には、土地家屋調査士へ依頼して
調査費用とそれぞれの登記費用がかかります。

 

 

 

■譲渡所得税

 

 

・譲渡所得とは
・譲渡所得の計算

 

 

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。
その譲渡所得に対して、他の所得とは別に所得税と住民税が課税されます。
もし、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。

 

 

・譲渡所得の計算式

 

譲渡所得 = 譲渡収入金額 −(取得費 + 譲渡費用)

 

 

譲渡収入金額は、不動産会社を通して売却した土地・建物の譲渡代金に、固定資産税や都市計画税などの精算金を加えた
ものです。

 

 

所得費は、次の@、Aの大きい方の金額を使います
@実額法:土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
A概算法:譲渡収入金額×5%

 

 

譲渡費用は、売るために直接かかった費用(不動産仲介料や印紙税など)です。

 

 

・課税譲渡所得の計算式

 

課税譲渡所得 = 譲渡所得 − 特別控除

 

 

譲渡所得税として計上する場合、居住している物件だと特別控除がある場合があります。

 

 

・税額の計算

 

税額 = 課税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

 

 

売却した不動産が居住用で5年間以上居住していたかどうかにより税率が変わります。

 

居住用で5年以下だと、税率は39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)
居住用で5年を超えていると、税率は20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

 

 

複雑な計算となるので、譲渡所得が多くなる場合で正確な額を知るには、税理士に相談するのがよいと思います。

 

 

■分譲マンションを貸した場合、売った場合の2パターンで検討すべき

 

 

・マンションの住宅ローンが払えない場合にどんな方法があるか
・マンションを貸した場合と売った場合の問題

 

 

分譲で購入したマンションの住宅ローンが完済していなくて、ローンの支払いに困っている場合に、
現在住んでいるマンションを売却してローンを完済させる方法があります。

 

 

しかし、売却した収益でも残っている住宅ローンが完済できなかった場合は、残債を再度ローンで
支払わなければいけません。

 

 

そうすると、購入したマンションは無くなるのにまだローンを払い続けなければいけない結果と
なってしまいます。

 

 

もし、債務者が許可してくれるなら、マンションを賃貸物件として家賃収入を得て、その分で
住宅ローンを支払う方法があります。

 

 

そうすると、うまくいけば住宅ローンが完済した後、再びマンションで住居できるようになるでしょう。
マンションを手放さずに済むことができます。

 

 

しかし、住宅ローンを組む際に本人が住むことを条件としている場合が多く、簡単に債務者が許可して
くれるかどうかわかりません。

 

 

また、賃貸で貸している間は、別の住居を探さなければなりません。
新しい住居の家賃も支払わなければならない等の問題も多くあります。

 

 

分譲で購入したマンションの住宅ローンが支払うことが困難になり困っている場合は、賃貸物件として
貸した方がよいか、売却した方がよいか、を金額を調べて2パターンの方法で検討してみることがよい
でしょう。

 

 

■一括査定サイトが便利(貸した場合の想定賃料、売った場合の売却価格をまずは知るべき)

 

 

・マンションの想定賃料、売却金額を知るには
・売却金額は一括で複数の不動産会社に依頼できる
・想定賃料は自分でも調べないといけない

 


マンションを貸した方がよいか、売った方がよいかを判断するには、貸した場合の想定賃料、売った場合
の売却価格を調べなければいけません。

 

 

不動産会社に依頼して、調査してもらうのですが、見積り金額は不動産会社により異なります。
売却価格では10%の差がある場合があります。

 

 

不動産会社により得意なジャンルや地域などがあるので、一件だけに見積もりを依頼するのではなく、
複数の不動産会社に依頼して、見積り金額を比べるとよいでしょう。

 

 

複数の不動産会社に連絡するのは大変です。
インターネットのサイトで一括に複数の不動産に見積りを依頼する査定サイトがあります。

 

 

売却価格を調べる場合には、そのサイトを利用して複数の不動産会社の見積もりを得ることができます。

 

 

貸した場合の想定賃料については、一括で見積もりを出してくれるサイトはないので、不動産会社へ
依頼をすると同時に、自分でもある程度は調査しなければいけません。

 

 

マンションのある場所や駅からの距離、部屋の広さなどを近所の賃貸物件の賃貸料を調べて大方の目安
にします。

 

 

■マンションを売却する場合の問題

 

 

・マンションを売却するには
・売却した場合の問題

 

 

マンションの住宅ローンが残っている状態で、マンションを売却するには、マンションを任意売却の
手続きを取らないといけません。

 

 

銀行などの債権者に承認してもらう必要があります。 また、連帯保証人にも許可が必要です。
話し合いや手続きが面倒なので、専門の期間に依頼、相談するのがよいでしょう。

 

 

マンションを売却して、残っている住宅ローンが完済できればよいですが、完済できない場合は
残っている金額を再度ローンを組んで払い続けないといけません。

 

 

転勤などの仕方がない理由で売却するのであれば、引越先で新たにマンションなどを購入して
買い替えローンとして、残金とを合わせてローンを組むことが可能です。

 

 

しかし、マンションという資産は売却して無くなるのに、お金は払い続けないといけないのは、
辛いことです。

 

 

■マンションを賃貸した場合の問題

 

 

・賃貸した場合に必要なこと
・賃貸した場合の問題

 

 

マンションを賃貸して、賃料から住宅ローンを払い続けて完済できると、マンションは完全に
自分のものとなり再び住むことができるようになります。

 

 

しかし、希望の金額で賃貸するには、ある程度のリフォームが必要となり、その分リフォーム代が
必要となります。 入居時の礼金で賄えれば、問題ないですが、最近ではむつかしいようです。

 

 

また、借りてくれた人が住宅ローンを完済するまで借り続けてくれればよいですが、途中で解約
されると、再度リフォームが必要となります。

 

 

もし、次に入居してくれる人がすぐに見つからないと、見つかるまでの期間は収入がない状態に
なってしまいます。 もちろん、その期間も住宅ローンは払い続けないといけません。

 

 

自分が住む新しい住居も探さないといけないし、引っ越し費用や新しい住居の賃貸料も必要です。

 

 

どれくらいの賃料で貸すと、うまくいくことができるかを検討する必要があります。